Gesamtes Renditeobjekt statt Einzelwohnung
Tragen Sie die Wohnfläche aller bewerteten Einheiten und die gesamte monatliche Nettokaltmiete ein. Betriebskosten und Heizkosten gehören nicht zur Kaltmiete. Das Bewertungsmodell behandelt Mehrfamilienhäuser als vermietete Ertragsobjekte; unbekannte Mieten werden als Referenzannahmen gekennzeichnet.
Warum der Gebäudeanteil für die AfA zählt
Bei einer einkünfteerzielenden Immobilie ist das Gebäude abschreibbar, Grund und Boden dagegen nicht. Kaufpreis und zurechenbare Anschaffungsnebenkosten werden entsprechend dem steuerlich zutreffenden Wertverhältnis aufgeteilt. Ein bloßer Abzug des Bodenwerts vom Marktwert ist hier nur ein vereinfachtes Vergleichsmodell.
Das Cockpit zeigt das Gebäudevolumen sowie jährliche AfA und Einkommensteuer-Differenz. Der Vergleichs-Bodenanteil ist ausdrücklich eine editierbare Beispielannahme: Es gibt keinen universellen BMF-Pauschalsatz.
BORIS und Miteigentumsanteil bei Eigentumswohnungen
Bei einer ETW muss der Bodenwert auf den Anteil am Gemeinschaftsgrundstück bezogen werden. Ergänzen Sie MEA in 1.000stel und die Gesamtgrundstücksfläche im Abschnitt „Bericht präzisieren“. Eine anteilige BORIS-Berechnung setzt verfügbare, passende Richtwertdaten voraus. Fehlende amtliche Werte erscheinen als Referenzschätzung.
BFH IX R 26/19 und die wirtschaftliche Plausibilität
Die Entscheidung des BFH zeigt Grenzen der BMF-Arbeitshilfe auf. Sie macht aber weder jede vertragliche Aufteilung verbindlich noch eine automatische Online-Aufteilung zum anerkannten Nachweis. Wertverhältnisse und Unterlagen müssen im Einzelfall plausibel sein.
Ergänzende Investitionsanalysen finden Sie bei ImmoAnalyse.Pro (30-Jahres-Cashflow & Steuer-Cockpit für Investoren) und im Flip & Hold Kalkulator auf flipandhold.de.
Restnutzungsdauer ist mehr als Gebäudealter
Modernisierung, wirtschaftliche Verwendbarkeit und Bauschäden beeinflussen die Restnutzungsdauer. Das ImmoWertV-Modell ist eine Bewertungsgrundlage, nicht automatisch der steuerliche Nachweis nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG.
Die API-RND wird bevorzugt angezeigt. Liegt sie nicht vor, ist die lokale RND ausdrücklich eine Modellschätzung. Separate Bauschaden-Reduktionen werden angezeigt und nicht ein zweites Mal abgezogen.
Häufige Fragen
Kann ich den gesamten Kaufpreis abschreiben?
Nein. Grund und Boden ist nicht abschreibbar. Für einkünfteerzielende Gebäude ist der zutreffend zugeordnete Gebäudeanteil einschließlich zurechenbarer Anschaffungsnebenkosten maßgeblich.
Ist der berechnete Gebäudeanteil steuerlich verbindlich?
Nein. Er ist eine Modell-Vorprüfung. Vertragliche Vereinbarungen, steuerliche Verkehrswertrelationen und Objektunterlagen sind individuell zu prüfen.
Gibt es einen pauschalen BMF-Bodenanteil?
Nein. Die BMF-Arbeitshilfe berechnet objektbezogen. Unser Vergleichsanteil ist eine frei editierbare Beispielannahme und kein amtlicher Satz.
Wie präzisiere ich eine Eigentumswohnung?
Tragen Sie im Bericht Miteigentumsanteil in 1.000stel und Gesamtgrundstücksfläche ein. Die API kann bei passender Datenbasis den anteiligen Bodenwert berechnen. Fehlende BORIS-Werte bleiben gekennzeichnete Referenzen.
Gibt es ein Excel-Tool des Finanzamts zur Kaufpreisaufteilung – und wie unterscheidet sich dieser Rechner?
Das Bundesfinanzministerium (BMF) stellt eine Excel-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit, die der Bundesfinanzhof (BFH, Az. IX R 26/19) jedoch als nicht bindend eingestuft hat, weil sie regionale Bodenrichtwertsteigerungen oft einseitig zulasten des abschreibbaren Gebäudeanteils gewichtet. Unser Rechner kombiniert den amtlichen BORIS-Bodenrichtwert (inkl. Miteigentumsanteil bei Eigentumswohnungen) mit der ImmoWertV-Gebäudewertermittlung, damit Sie sofort sehen, ob Ihre vertragliche Aufteilung oder eine Korrektur wirtschaftlich plausibel ist.